Análise de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) - minha estratégia

Como estou começando nos FIIs, resolvi compartilhar minha estratégia de seleção de fundos para ajudar os iniciantes que não sabem por onde começarem e para que os mais experientes façam sugestões.

Minhas premissas eliminatórias atualmente são:

• Somente FIIs de tijolo. Fundo de fundos e recebíveis (papel) não me interessam;
• Categorizados como Galpões, Lajes Corporativas, Híbrido ou Shoppings. 
• Não me interessam agências bancárias (geralmente monoinquilino e imóveis com rolo jurídico);
• Hospitais e educacionais, se o inquilino encerra o contrato faz o que com o imóvel?
• Somente gestão ativa. Cotista definindo rumo de FII é como minoritário definindo meta de empresa, pra mim não tem a mínima condição de dar certo;
• Multi imóvel (mínimo 5) e multi inquilino; 
• Participação no IFIX mínima de 0,5%;
• Vacância menor que 20% e inadimplência menor que 6%.

Utilizo o Super Filtro de FIIs do Mundo FII pra me auxiliar na busca. Incluo as premissas eliminatórias no filtro; no dia 16/10 o site retornou 11 de 151 fundos. Considero esse resultado como meu short list..

Começo a listar os FIIs estudáveis por critérios ainda objetivos, porém que considero mais pessoais:

• Taxa de performance (qualquer valor) - elimina 3 dos 11 FIIs Não sou fã de pagar taxa de performance em investimento nenhum e FIIs não seriam diferentes.
• Alta concentração de FIIs, CRIs ou LCIs (acima de 10%) no patrimônio do fundo - elimina 2 dos 11 FIIs. Se eu quisesse isso comprava fundo de fundos ou de papel.

Esses dois critérios reduzem minha lista para seis FIIs estudáveis: dois de Logistica, dois de Lajes Comerciais, um de Shoppings e um híbrido.Aí é acessar os relatórios mensais da gestão de cada um dos fundos e procurar algum rolo evidente no FII no site do Bastter ou no Clube FII pra ter certeza que a governança é decente.

Resolvido isso diversifico em partes iguais por categoria: 1/3 em Logística, 1/3 em Lajes Comerciais, 1/3 em Shoppings.

Reparem que não falei de P/VPA ou yield nem vou falar. A análise é SÓ de valor.

BONUS: Após ler o Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário do André Bacci e aprendendo na prática, passei a ignorar solenemente subscrições de FIIs. Tenho como prática participar de todas as subscrições das empresas que sou sócio e trouxe esse hábito para os FIIs, porém até a integralização, cujo prazo varia de acordo com a emissão, as cotas subscritas não têm direito aos mesmos rendimentos das negociadas em mercado. Até ler o livro e participar das subscrições recentes na prática eu não fazia ideia disso. Pra quem não tem centenas de milhares de reais concentrados em um único FII não faz sentido algum.

Como de costume, essa estratégia é pessoal e em nenhum momento deve ser considerada sugestão de investimento. O propósito de compartilhá-la aqui é receber comentários da comunidade; como dito no começo do post, minha jornada nos FIIs está apenas começando.

Abraços,

IOTR