16 de outubro de 2019

Análise de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) - minha estratégia

Como estou começando nos FIIs, resolvi compartilhar minha estratégia de seleção de fundos para ajudar os iniciantes que não sabem por onde começarem e para que os mais experientes façam sugestões.

Minhas premissas eliminatórias atualmente são:
  • Somente FIIs de tijolo. Fundo de fundos e recebíveis (papel) não me interessam;
  • Categorizados como Galpões, Lajes Corporativas, Híbrido ou Shoppings. 
    • Não me interessam agências bancárias (geralmente monoinquilino e imóveis com rolo jurídico);
    • Hospitais e educacionais, se o inquilino encerra o contrato faz o que com o imóvel?
  • Somente gestão ativa. Cotista definindo rumo de FII é como minoritário definindo meta de empresa, pra mim não tem a mínima condição de dar certo;
  • Multi imóvel (mínimo 5) e multi inquilino; 
  • Participação no IFIX mínima de 0,5%;
  • Vacância menor que 20% e inadimplência menor que 6%.
Utilizo o Super Filtro de FIIs do Mundo FII pra me auxiliar na busca. Incluo as premissas eliminatórias no filtro; no dia 16/10 o site retornou 11 de 151 fundos. Considero esse resultado como meu short list..

Começo a listar os FIIs estudáveis por critérios ainda objetivos, porém que considero mais pessoais:
  • Taxa de performance (qualquer valor) - elimina 3 dos 11 FIIs Não sou fã de pagar taxa de performance em investimento nenhum e FIIs não seriam diferentes.
  • Alta concentração de FIIs, CRIs ou LCIs (acima de 10%) no patrimônio do fundo - elimina 2 dos 11 FIIs. Se eu quisesse isso comprava fundo de fundos ou de papel.
Esses dois critérios reduzem minha lista para seis FIIs estudáveis: dois de Logistica, dois de Lajes Comerciais, um de Shoppings e um híbrido.Aí é acessar os relatórios mensais da gestão de cada um dos fundos e procurar algum rolo evidente no FII no site do Bastter ou no Clube FII pra ter certeza que a governança é decente.

Resolvido isso diversifico em partes iguais por categoria: 1/3 em Logística, 1/3 em Lajes Comerciais, 1/3 em Shoppings.

Reparem que não falei de P/VPA ou yield nem vou falar. A análise é SÓ de valor.

BONUS: Após ler o Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário do André Bacci e aprendendo na prática, passei a ignorar solenemente subscrições de FIIs. Tenho como prática participar de todas as subscrições das empresas que sou sócio e trouxe esse hábito para os FIIs, porém até a integralização, cujo prazo varia de acordo com a emissão, as cotas subscritas não têm direito aos mesmos rendimentos das negociadas em mercado. Até ler o livro e participar das subscrições recentes na prática eu não fazia ideia disso. Pra quem não tem centenas de milhares de reais concentrados em um único FII não faz sentido algum.

Como de costume, essa estratégia é pessoal e em nenhum momento deve ser considerada sugestão de investimento. O propósito de compartilhá-la aqui é receber comentários da comunidade; como dito no começo do post, minha jornada nos FIIs está apenas começando.

Abraços,

IOTR

    30 de setembro de 2019

    Alocação Setembro 2019 (+1,81% BRL / +1,5% USD)

    Mês sem grandes novidades, participei do follow-on de EZTC e comprei uns trocados de FII e CIEL.
    • Renda variável -  57,2%
      • Ações no Brasil - 43,1%
      • Investimentos no exterior - 9,4%
        • ETF MSCI World - 4%
        • ETF MSCI Emerging Markets - 4%
        • Saldo na corretora - 1,4%
      • FIIs - 4,7%
    • Renda Fixa - 42,8%
      • Poupança - 13,7%
      • FGTS - 8,7%
      • Tesouro Direto - 8,1%
      • VGBL - 6%
      • PGBL - 6,3% 
    Assinei o Amazon Prime brasileiro, mesmo sem o frete grátis vale muito a pena pra mim: Prime Video, mais 5 gigas na Amazon Cloud, Prime Music e Prime Reading por 2€/mês.

    O Prime Reading tem vários livros da Bastter.com e o Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário do André Bacci, que li no fim deste mês. Gostei bastante do livro e recomendo a leitura. Estou preparando um post sobre FIIs e o livro me ajudou a consolidar conceitos e esclarecer dúvidas.

    Abraços,

    IOTR


    30 de agosto de 2019

    Alocação Agosto 2019 (+1,67% BRL / -7,63% USD)

    Mês didático pra mostrar que nada é mais mortal do que desvalorização da moeda. Resultado mais que aceitável em reais, porém desastroso em dólar. Se eu não tivesse 10% do patrimônio em moeda forte teria sido bem pior.

    Em relação a aportes, esse mês apenas participei de subscrições dos FIIs. Metade da minha carteira fez subscrição esse mês; muita gente credita isso ao mercado em alta, o que pra mim é parcialmente verdade. O resultado do PIB trimestral e o resultado das construtoras mostra que a construção civil está voltando a crescer, um dos motivos pelos quais resolvi finalmente entrar em FIIs apesar de tudo: falta de maturidade do mercado, problemas de governança, conflitos graves de interesses entre administrador e cotistas etc..

    Alocação no fim de Agosto:
    Google Sheets arredondou pra 100,1%. ¯\_(ツ)_/¯
    • Renda variável -  57,4%
      • Ações no Brasil - 42,6%
      • Investimentos no exterior - 10,3%
        • ETF MSCI World - 4%
        • ETF MSCI Emerging Markets - 4%
        • Saldo na corretora - 2,3%
      • FIIs - 4,5%
    • Renda Fixa - 42,6%
      • Poupança - 13,5%
      • FGTS - 8,5%
      • Tesouro Direto - 8,2%
      • VGBL - 6%
      • PGBL - 6,4% 
    Ainda um tanto distante da alocação-alvo:
    • Renda variável -  70%
      • Ações no Brasil - 40%
      • Investimentos no exterior - 25%
        • ETF MSCI World (IWDA) - 10%
        • ETF MSCI Emerging Markets (EMIM) - 5%
        • ETF European Property Yield (IPRP) - 5%
        • Saldo na corretora - 5%
      • FIIs - 5%
    • Renda Fixa - 30%
    Ainda estou lendo Crime e Castigo, passei um pouco da metade. Terminando eu digo o que achei. Na sequência devo ler Memórias do Subsolo também do Dostoiévski.


    Abraços,
    IOTR

    2 de agosto de 2019

    Alocação Julho (+3,26% BRL / +5,01% USD)

    O mês de Julho foi interessante pra minha alocação. Consegui aumentar minha posição em Euro comprando naquele suporte de 4,18/4,22 do fim do mês e continuei aportando nos FIIs.

    Patrimônio cresceu 3,26% no mês e 5,1% em USD, mas em bull market qualquer um é gênio.

    Segue a alocação no fim de Julho:
    • Renda variável -  57,2%
      • Ações no Brasil - 42,8%
      • Investimentos no exterior - 10,7%
        • ETF MSCI World - 4%
        • ETF MSCI Emerging Markets - 4%
        • Saldo na corretora - 2,7%
      • FIIs - 3,7%
    • Renda Fixa - 42,8%
      • Poupança - 13,6%
      • FGTS - 8,6%
      • Tesouro Direto - 8,1%
      • VGBL - 6,1%
      • PGBL - 6,4% 
    Sendo a alocação-alvo:
    • Renda variável -  70%
      • Ações no Brasil - 40%
      • Investimentos no exterior - 25%
        • ETF MSCI World (IWDA) - 10%
        • ETF MSCI Emerging Markets (EMIM) - 5%
        • ETF European Property Yield (IPRP) - 5%
        • Saldo na corretora - 5%
      • FIIs - 5%
    • Renda Fixa - 30%
    Terminei de ler o Gulag Archipelago e estou lendo Crime e Castigo. Ainda bem no começo, mas parece um livro promissor.

    Abraços,
    IOTR

    18 de julho de 2019

    De volta às compras - diversificação

    Essa euforia no mercado de RV me deu uma boa oportunidade de compra no Euro. Já estava ficando sem reservas e não tenho intenção de vender meus ETFs. Dependendo de quanto trouxer pra cá devo fazer meu primeiro aporte no IPRP. Falando em remessa pro exterior, meu voucher CD068 dá desconto de 50% no spread do RemessaOnline até dia 15 de Agosto.

    Revisei meus PGBLs atuais que cobram taxas de administração pornográficas e pedi portabilidade para um com taxa de administração de 0,8% a.a. e performance razoavelmente superior ao CDI. Esse ano devo fazer a estratégia do Aportador com PGBL de forma a aumentar minha restituição do ano que vem. Vou reaplicar tanto os resgates que já fiz na alíquota de 10% de imposto quanto a restituição desse ano. Por enquanto devo manter o VGBL como está, é um multimercado com 1,2% de taxa de administração e não consegui encontrar nada no mercado com essas características. Pensei em aportar no Alaska como PGBL, mas minha exposição a renda variável já está mais que adequada.

    Continuei estudando FIIs e encontrei essa página do Mundo FII que permite filtrar e organizar os FIIs por diversos parâmetros. Identifiquei mais três fundos que atendem os meus critérios e aportei parte do que estava "parado" na poupança.

    Aumentei levemente minha posição em GRND3 e finalmente resolvi colocar alguma coisa em BTC e XRP pra entender melhor como funciona. A alocação de 0,04% não vai me quebrar nem me deixar rico.

    Abraços,

    IOTR

    28 de junho de 2019

    8 meses do Plano B, portfolio atualizado e FIIs

    Faz muito tempo que não escrevo por aqui, mas era esperado. No final do ano passado virei a chave do Plano B iniciado em Dezembro de 2016 e estou morando na Europa. Nesse meio tempo, além da mudança, nasceu meu primogênito e consegui um emprego na minha área de atuação.

    Ao contrário do Corey minha experiência está sendo bastante positiva. Emagreci cerca de 6Kg, bebo menos, me alimento melhor, faço mais exercícios e estou tomando menos remédios. O impacto financeiro da mudança (viagem, mobília, alguns eletrodomésticos) e do parto particular aliados ao euro altíssimo no período me fizeram zerar os ETFs da Comstage, que já não me atendiam pela liquidez baixa e alteração na política de dividendos, e viver 'vendendo' o euro comprado a 3,20/3,40 no fim de 2017.

    Por conta de todos esses não-recorrentes o patrimônio também não evoluiu muito desde que fiz a mudança tendo crescido míseros 1,7% no período.Além disso ainda estou gastando mais do que ganho; meu orçamento pra compras de supermercado tem estourado consistentemente e ainda não identifiquei o impacto das fraldas e suplemento alimentar nessa conta. Ao menos não perdi o suporte psicológico do milhão.

    Curiosamente estou com viés bem positivo pra Brasil e não parei de comprar ações no período, porém quase não aportei de fato e só reinvesti dividendos. Recentemente voltei a olhar os FIIs com mais carinho e aloquei parte do dinheiro que estava parado aguardando virar moeda estrangeira. Comprei três FIIs de tijolo: shoppings, logística e lajes corporativas. Não pretendo comprar fundo de fundos nem papel e, a princípio, também não vou diversificar mais que isso.

    Meu portfolio atual encontra-se dividido da seguinte maneira:
    • Renda variável -  53,7%
      • Ações no Brasil - 41,6%
      • Investimentos no exterior - 9,5%
        • ETFs MSCI World - 4,5%
        • ETFs MSCI Emerging Markets - 4,5%
        • Saldo na corretora - 0,5%
      • FIIs - 2,6%
    • Renda Fixa - 46,3%
      • Poupança - 17,3%
      • FGTS - 8,8%
      • Tesouro Direto - 8,2%
      • VGBL - 6,3%
      • PGBL - 5,7% 
    Sendo a alocação-alvo:
    • Renda variável -  70%
      • Ações no Brasil - 40%
      • Investimentos no exterior - 25%
      • FIIs - 5%
    • Renda Fixa - 30%
    Confesso que a mão coçou pra comprar Bitcoin quando estava nos 3/4k, mas não consigo ver valor e deixei passar novamente.

    Nesse período terminei o Sonho Mais ou Menos Grande do Bastter, na minha opinião o melhor dos livros dele, muito melhor que o último do Mille mais raso que esse post. Li Win Bigly do Scott Adams antes das eleições de 2018 e me convenci que não tinha como Bolsonaro não ganhar. Li Skin In The Game do Taleb e não achei nem de longe tão bom quanto Antifragile. Em compensação, terminei de ler no fim do ano o fundamental 12 Rules For Life do Jordan B. Peterson que me levou à minha atual leitura, a excelente edição "resumida" dos volumes I a III de The Gulag Archipelago do Solzhenitsyn. Próximo da fila é uma dívida antiga: Crime e Castigo do Dostoiévski.

    Post longo, mas fiquei devendo por muito tempo.

    Abraços,

    IOTR