3 de dezembro de 2019

Alocação Novembro/2019 (+2,26% BRL /-2,83% USD)

Mais um bom resultado em moeda fraca, pena que eu não como nem moro em reais. Nesse ritmo chego em 1,3MM até o fim do ano, se os mercados não fecharem este ano como 2018.

Esse mês fiz uma coisa que abomino: vendi um ativo. Um dos primeiros FIIs que comprei estava bem desalinhado com a minha estratégia de análise de FIIs. Além de ter quase metade do patrimônio em outros FIIs, encontrava-se em quarentena por rolo grave de governança e apareceu outro rolo esse mês. Eu já estava desconfortável e zerei posição.

Estou impressionado com a quantidade de rolo em FIIs.Provavelmente por ser uma estrutura muito recente e não tão bem regulada pareça o Velho Oeste da renda variável brasileira. Outro dos meus FIIs teve quase todos os diretores da gestora presos, o que causou um sell-off a meu ver motivado por pânico. Aproveitei que precisava rebalancear meu portfolio de FIIs com a venda do anteriormente citado e comprei.

Passei a comprar FIIs pelo Itaú a partir deste mês. Solidez e corretagem zero.O homebroker é uma viagem no tempo, mas pouco importa.

A alocação do mês ficou assim:
  • Renda variável -  58,5%
    • Ações no Brasil - 44,3%
    • Investimentos no exterior - 9,1%
      • ETF MSCI World - 4%
      • ETF MSCI Emerging Markets - 4%
      • Saldo na corretora - 1,1%
    • FIIs - 5,1%
  • Renda Fixa - 41,5%
    • Poupança - 12,6%
    • FGTS - 8,6%
    • Tesouro Direto - 8,3%
    • VGBL - 5,8%
    • PGBL - 6,2%
Abraços,

IOTR

31 de outubro de 2019

Alocação Outubro/2019 (+3% BRL / +6,7% USD)

Mais um mês praticamente no automático.
 Comprei euro nessa queda do fim do mês e reinvesti proventos em FIIs, atingindo a alocação-alvo de 5% do portfolio. Comprei outro lote de CIEL.e uma merreca de MDIA no fracionário.

Voltei pro patamar de 300k USD, quase 1/3 milionário apesar de ainda estar a 7% do meu topo histórico patrimonial em moeda forte.

Reduzi bem meus gastos e guardei 18% do meu salário líquido esse mês. \o/
  • Renda variável -  58,3%
    • Ações no Brasil - 43,5%
    • Investimentos no exterior - 9,7%
      • ETF MSCI World - 4%
      • ETF MSCI Emerging Markets - 4%
      • Saldo na corretora - 1,7%
    • FIIs - 5,1%
  • Renda Fixa - 41,7%
    • Poupança - 12,8%
    • FGTS - 8,6%
    • Tesouro Direto - 8,3%
    • VGBL - 5,8%
    • PGBL - 6,2%
Procurando uma alternativa mais barata que o Remessa Online. Estou pagando quase 1% de spread e isso me incomoda. Sugestões?

Abraços,

IOTR

16 de outubro de 2019

Análise de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) - minha estratégia

Como estou começando nos FIIs, resolvi compartilhar minha estratégia de seleção de fundos para ajudar os iniciantes que não sabem por onde começarem e para que os mais experientes façam sugestões.

Minhas premissas eliminatórias atualmente são:
  • Somente FIIs de tijolo. Fundo de fundos e recebíveis (papel) não me interessam;
  • Categorizados como Galpões, Lajes Corporativas, Híbrido ou Shoppings. 
    • Não me interessam agências bancárias (geralmente monoinquilino e imóveis com rolo jurídico);
    • Hospitais e educacionais, se o inquilino encerra o contrato faz o que com o imóvel?
  • Somente gestão ativa. Cotista definindo rumo de FII é como minoritário definindo meta de empresa, pra mim não tem a mínima condição de dar certo;
  • Multi imóvel (mínimo 5) e multi inquilino; 
  • Participação no IFIX mínima de 0,5%;
  • Vacância menor que 20% e inadimplência menor que 6%.
Utilizo o Super Filtro de FIIs do Mundo FII pra me auxiliar na busca. Incluo as premissas eliminatórias no filtro; no dia 16/10 o site retornou 11 de 151 fundos. Considero esse resultado como meu short list..

Começo a listar os FIIs estudáveis por critérios ainda objetivos, porém que considero mais pessoais:
  • Taxa de performance (qualquer valor) - elimina 3 dos 11 FIIs Não sou fã de pagar taxa de performance em investimento nenhum e FIIs não seriam diferentes.
  • Alta concentração de FIIs, CRIs ou LCIs (acima de 10%) no patrimônio do fundo - elimina 2 dos 11 FIIs. Se eu quisesse isso comprava fundo de fundos ou de papel.
Esses dois critérios reduzem minha lista para seis FIIs estudáveis: dois de Logistica, dois de Lajes Comerciais, um de Shoppings e um híbrido.Aí é acessar os relatórios mensais da gestão de cada um dos fundos e procurar algum rolo evidente no FII no site do Bastter ou no Clube FII pra ter certeza que a governança é decente.

Resolvido isso diversifico em partes iguais por categoria: 1/3 em Logística, 1/3 em Lajes Comerciais, 1/3 em Shoppings.

Reparem que não falei de P/VPA ou yield nem vou falar. A análise é SÓ de valor.

BONUS: Após ler o Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário do André Bacci e aprendendo na prática, passei a ignorar solenemente subscrições de FIIs. Tenho como prática participar de todas as subscrições das empresas que sou sócio e trouxe esse hábito para os FIIs, porém até a integralização, cujo prazo varia de acordo com a emissão, as cotas subscritas não têm direito aos mesmos rendimentos das negociadas em mercado. Até ler o livro e participar das subscrições recentes na prática eu não fazia ideia disso. Pra quem não tem centenas de milhares de reais concentrados em um único FII não faz sentido algum.

Como de costume, essa estratégia é pessoal e em nenhum momento deve ser considerada sugestão de investimento. O propósito de compartilhá-la aqui é receber comentários da comunidade; como dito no começo do post, minha jornada nos FIIs está apenas começando.

Abraços,

IOTR

    30 de setembro de 2019

    Alocação Setembro 2019 (+1,81% BRL / +1,5% USD)

    Mês sem grandes novidades, participei do follow-on de EZTC e comprei uns trocados de FII e CIEL.
    • Renda variável -  57,2%
      • Ações no Brasil - 43,1%
      • Investimentos no exterior - 9,4%
        • ETF MSCI World - 4%
        • ETF MSCI Emerging Markets - 4%
        • Saldo na corretora - 1,4%
      • FIIs - 4,7%
    • Renda Fixa - 42,8%
      • Poupança - 13,7%
      • FGTS - 8,7%
      • Tesouro Direto - 8,1%
      • VGBL - 6%
      • PGBL - 6,3% 
    Assinei o Amazon Prime brasileiro, mesmo sem o frete grátis vale muito a pena pra mim: Prime Video, mais 5 gigas na Amazon Cloud, Prime Music e Prime Reading por 2€/mês.

    O Prime Reading tem vários livros da Bastter.com e o Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário do André Bacci, que li no fim deste mês. Gostei bastante do livro e recomendo a leitura. Estou preparando um post sobre FIIs e o livro me ajudou a consolidar conceitos e esclarecer dúvidas.

    Abraços,

    IOTR


    30 de agosto de 2019

    Alocação Agosto 2019 (+1,67% BRL / -7,63% USD)

    Mês didático pra mostrar que nada é mais mortal do que desvalorização da moeda. Resultado mais que aceitável em reais, porém desastroso em dólar. Se eu não tivesse 10% do patrimônio em moeda forte teria sido bem pior.

    Em relação a aportes, esse mês apenas participei de subscrições dos FIIs. Metade da minha carteira fez subscrição esse mês; muita gente credita isso ao mercado em alta, o que pra mim é parcialmente verdade. O resultado do PIB trimestral e o resultado das construtoras mostra que a construção civil está voltando a crescer, um dos motivos pelos quais resolvi finalmente entrar em FIIs apesar de tudo: falta de maturidade do mercado, problemas de governança, conflitos graves de interesses entre administrador e cotistas etc..

    Alocação no fim de Agosto:
    Google Sheets arredondou pra 100,1%. ¯\_(ツ)_/¯
    • Renda variável -  57,4%
      • Ações no Brasil - 42,6%
      • Investimentos no exterior - 10,3%
        • ETF MSCI World - 4%
        • ETF MSCI Emerging Markets - 4%
        • Saldo na corretora - 2,3%
      • FIIs - 4,5%
    • Renda Fixa - 42,6%
      • Poupança - 13,5%
      • FGTS - 8,5%
      • Tesouro Direto - 8,2%
      • VGBL - 6%
      • PGBL - 6,4% 
    Ainda um tanto distante da alocação-alvo:
    • Renda variável -  70%
      • Ações no Brasil - 40%
      • Investimentos no exterior - 25%
        • ETF MSCI World (IWDA) - 10%
        • ETF MSCI Emerging Markets (EMIM) - 5%
        • ETF European Property Yield (IPRP) - 5%
        • Saldo na corretora - 5%
      • FIIs - 5%
    • Renda Fixa - 30%
    Ainda estou lendo Crime e Castigo, passei um pouco da metade. Terminando eu digo o que achei. Na sequência devo ler Memórias do Subsolo também do Dostoiévski.


    Abraços,
    IOTR

    2 de agosto de 2019

    Alocação Julho (+3,26% BRL / +5,01% USD)

    O mês de Julho foi interessante pra minha alocação. Consegui aumentar minha posição em Euro comprando naquele suporte de 4,18/4,22 do fim do mês e continuei aportando nos FIIs.

    Patrimônio cresceu 3,26% no mês e 5,1% em USD, mas em bull market qualquer um é gênio.

    Segue a alocação no fim de Julho:
    • Renda variável -  57,2%
      • Ações no Brasil - 42,8%
      • Investimentos no exterior - 10,7%
        • ETF MSCI World - 4%
        • ETF MSCI Emerging Markets - 4%
        • Saldo na corretora - 2,7%
      • FIIs - 3,7%
    • Renda Fixa - 42,8%
      • Poupança - 13,6%
      • FGTS - 8,6%
      • Tesouro Direto - 8,1%
      • VGBL - 6,1%
      • PGBL - 6,4% 
    Sendo a alocação-alvo:
    • Renda variável -  70%
      • Ações no Brasil - 40%
      • Investimentos no exterior - 25%
        • ETF MSCI World (IWDA) - 10%
        • ETF MSCI Emerging Markets (EMIM) - 5%
        • ETF European Property Yield (IPRP) - 5%
        • Saldo na corretora - 5%
      • FIIs - 5%
    • Renda Fixa - 30%
    Terminei de ler o Gulag Archipelago e estou lendo Crime e Castigo. Ainda bem no começo, mas parece um livro promissor.

    Abraços,
    IOTR