Minhas premissas eliminatórias atualmente são:
- Somente FIIs de tijolo. Fundo de fundos e recebíveis (papel) não me interessam;
- Categorizados como Galpões, Lajes Corporativas, Híbrido ou Shoppings.
- Não me interessam agências bancárias (geralmente monoinquilino e imóveis com rolo jurídico);
- Hospitais e educacionais, se o inquilino encerra o contrato faz o que com o imóvel?
- Somente gestão ativa. Cotista definindo rumo de FII é como minoritário definindo meta de empresa, pra mim não tem a mínima condição de dar certo;
- Multi imóvel (mínimo 5) e multi inquilino;
- Participação no IFIX mínima de 0,5%;
- Vacância menor que 20% e inadimplência menor que 6%.
Começo a listar os FIIs estudáveis por critérios ainda objetivos, porém que considero mais pessoais:
- Taxa de performance (qualquer valor) - elimina 3 dos 11 FIIs Não sou fã de pagar taxa de performance em investimento nenhum e FIIs não seriam diferentes.
- Alta concentração de FIIs, CRIs ou LCIs (acima de 10%) no patrimônio do fundo - elimina 2 dos 11 FIIs. Se eu quisesse isso comprava fundo de fundos ou de papel.
Resolvido isso diversifico em partes iguais por categoria: 1/3 em Logística, 1/3 em Lajes Comerciais, 1/3 em Shoppings.
Reparem que não falei de P/VPA ou yield nem vou falar. A análise é SÓ de valor.
BONUS: Após ler o Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário do André Bacci e aprendendo na prática, passei a ignorar solenemente subscrições de FIIs. Tenho como prática participar de todas as subscrições das empresas que sou sócio e trouxe esse hábito para os FIIs, porém até a integralização, cujo prazo varia de acordo com a emissão, as cotas subscritas não têm direito aos mesmos rendimentos das negociadas em mercado. Até ler o livro e participar das subscrições recentes na prática eu não fazia ideia disso. Pra quem não tem centenas de milhares de reais concentrados em um único FII não faz sentido algum.
Como de costume, essa estratégia é pessoal e em nenhum momento deve ser considerada sugestão de investimento. O propósito de compartilhá-la aqui é receber comentários da comunidade; como dito no começo do post, minha jornada nos FIIs está apenas começando.
Abraços,
IOTR
Também estou estudando FIIS e adotei as mesmas premissas, no fim restaram poucos que passaram pelo mesmo crivo de análise. Ainda não me sinto confortável em investir em FII, por incrível que pareça considero mais fácil estudar empresas.
ResponderExcluirAlguns FIIs que cogito me tornar sócio:
GGRC
HGLG
HGBS
KNRI
HGRE
FIIB
VISC
Excelente tópico, abraços!
Obrigado pela visita e comentário, Thiago!
ExcluirMinha primeira experiência foi no fim de 2016, não fazia ideia do que comprar e como analisar, resolvi comprar BPFF11 por ser fundo de fundos.
Vendi dois meses depois e só voltei recentemente aos FIIs, também acho mais fácil estudar empresas.
Abraços,
IOTR
Olá Investor on the run,
ResponderExcluirEu tinha objeções contra fiis de agência bancária e de papel. Mas hoje as retirei.
Só tenho consciência que os de agência bancária terão que lidar com sobra de imóveis em um futuro não tão distante. Enquanto esse futuro não chega vou surfar na onda hehe
Abraço!
Inglês, tudo bem? Obrigado pela visita e comentário!
ExcluirEu não gosto pois geralmente são mono inquilino. O André Bacci cita no livro que agências anteriores à composição do FII podem ter sido ser dadas em garantia para depósitos judiciais e que há uma promessa do banco ao FII, caso as agências venham a ser penhoradas em última instância, de ressarcir o fundo.
O risco pode ser baixíssimo, mas pra mim tem cara de rolo, cheiro de rolo, cor de rolo...
Abraços,
IOTR